A Reforma Tributária e seus reflexos para o Setor Imobiliário
Por Rodrigo Rodrigues
O texto da regulamentação da reforma tributária aprovado pela Câmara dos Deputados no dia 10 de julho atingiu diretamente as empresas do setor imobiliário, em especial os seus ganhos obtidos nas transações imobiliárias.
Na proposta discutida e aprovada na Câmara, que agora seguirá para votação no Senado Federal, prevê uma trava para a alíquota do Imposto sobre o Valor Agregado (IVA) que deve respeitar o percentual máximo de 26,5%.
Outro ponto relevante no texto da regulamentação é a proposta de alteração do momento de pagamento do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) que passará a ser devido no momento da escritura do contrato de compra e venda do imóvel, afrontando diretamente o posicionamento do Superior Tribunal de Justiça (STJ) que definiu que o ITBI ocorre apenas com o registro na matrícula.
Assim, na proposta aprovada pela Câmara, os impostos sobre consumo (IBS e CBS) incidirão: (i) na alienação de bens imóveis, (ii) na cessão ou transferência de direitos reais sobre bens imóveis que estejam sujeitos a encargos ou despesas, (iii) na locação, cessão onerosa ou arredamento de bem imóvel, (iv) nos serviços de administração e intermediação de bem imóvel e (v) nos serviços de construção. Há previsão de mecanismo de redução/desconto de 40% dos impostos devidos nas operações com bens imóveis praticadas por incorporadoras e construtoras e de 60% nas operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis, atividades praticadas pelas imobiliárias.
A expectativa do setor imobiliário com a nova tributação é de que a alíquota a ser praticada nas atividades das construtoras e incorporadoras atinja o percentual de 25% do valor do imóvel negociado, incluindo o ITBI, o que pode desestimular o mercado imobiliário. Tendo como base esse percentual de alíquota de 25%, o novo cenário tributário poderá, mesmo com os fatores de redução da alíquota, dobrar as alíquotas vigentes que variam entre 6,4% a 8%, passando a ser praticadas em torno de 10,6% a 15,9%, nas operações de aluguel e nas operações com bens imóveis, respectivamente.
O aspecto social da habitação é um dos fatores de redução do valor tributado trazido na pela reforma tributária, havendo previsão de desconto de R$100.000,00 da base de cálculo dos impostos nas operações de compra e venda envolvendo imóvel popular e de R$30.000,00 para a hipótese de alienação de lotes residenciais. As contrapartidas de ordem urbanística ou ambientais entregues pelo empreendimento, além da dedutibilidade do imposto pago na aquisição de material de construção e serviços contratados pelas empresas também são fatores a serem considerados para fins de desconto da base de cálculo dos impostos a serem pagos .
O Governo Federal afirma que a reforma tributária refletirá em diminuição da carga tributária de aproximadamente 3,5% nos negócios envolvendo os imóveis populares, em contrapartida haverá um aumento neste mesmo percentual quando a compra e venda atingir imóveis de alto padrão cujo valor gira em torno de R$2 milhões.
A proposta de uma tributação progressiva, considerando o valor de cada imóvel, resultará no seguinte panorama nas atividades praticadas pelas construtoras ou incorporadoras:
IMÓVEL | CARGA TRIBUTÁRIA | AUMENTO |
Até R$ 240 mil | 6,41% para 7,4% | 15,4% |
R$500 mil | 8,11% para 10,6% | 30,7% |
R$1 milhão | 8,11% para 12% | 48,8% |
R$2 milhões ou + | 8,11% para 12,3% | 51,7% |
Importante esclarecer que as negociações entre as pessoas físicas não serão tributadas, permanecendo apenas a incidência do imposto sobre o ganho de capital e após a aprovação do texto no Senado a transição para o novo modelo ocorrerá gradualmente entre os anos de 2026 e 2033.
Desta forma, considerando que no novo modelo a alíquota a ser praticada poderá atingir o percentual de até 15,9%, devendo considerar ainda nas obrigações tributárias das empresas a responsabilidade pelos recolhimentos do IRPJ, da CSLL e da Contribuição Previdenciária sobre a mão de obra, ainda que haja previsão de menos impostos para os negócios envolvendo imóveis populares e mais impostos para o de alto padrão, a elevação da carga tributária das empresas é nítida e o repasse ao consumidor final inevitável.
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Lei 14.905/24 altera o Código Civil e define as regras gerais sobre atualização monetária e juros
Por Rodrigo Ayres Martins de Oliveira
Foi publicada no dia 01.07.2024 a Lei nº 14.905/24, que altera a disciplina da atualização monetária e dos juros no Código Civil.
Dentre as várias alterações sobrevindas com a referida lei, certamente a de maior impacto está no destaque do novo art. 406 do Código Civil, que introduziu o parágrafo primeiro para definir que a taxa legal para efeito de juros corresponderá à taxa referencial da Selic, deduzido o IPCA.
O novo art. 406 dispõe que, não tendo sido convencionados, ou quando o forem sem taxa estipulada, ou quando provierem de determinação da lei, os juros serão fixados de acordo com a taxa legal.
O texto aprovado acaba também com a indefinição que havia no diploma civil anterior sobre o índice de atualização monetária, uniformizando o IPCA como índice oficial de inflação (parágrafo único do art. 398), a ser utilizado quando não convencionado em contrato ou quando não estiver previsto em lei específica.
A nova norma também encerra a calorosa discussão que vinha sendo travada na Corte Especial do STJ a respeito do uso, ou não, da Selic nos casos de condenação por dívida civil[1].
Portanto, com o advento da nova lei, a taxa de juros aplicada será a taxa referencial da Selic deduzida da inflação, medida pelo IPCA. Caso a subtração resulte em um valor negativo, a taxa de juros será zero.
A metodologia de cálculo da taxa legal será definida pelo CMN – Conselho Monetário Nacional e divulgada pelo Banco Central e será aplicável em várias situações, incluindo empréstimos de coisas com fins econômicos sem taxa convencionada, juros pelo atraso no cumprimento de uma obrigação negocial sem outra taxa estipulada, responsabilidade civil decorrente de ato ilícito e perdas e danos (responsabilidade extracontratual).
A expectativa é que o Banco Central regulamente a lei e disponibilize uma calculadora on-line para simular a taxa de juros legal durante o prazo de 60 dias da vacatio legis.
Especificamente sobre a aplicação das novas regras de atualização monetária e dos juros de mora aos processos em curso, vigora o princípio do tempus regit actum, de maneira que a intelecção do julgado deve ocorrer sempre de forma casuística, à luz dos artigos 14 e 1.046 do Novo Código de Processo Civil, que assentam a opção do ordenamento jurídico pela teoria do isolamento dos atos processuais, resguardando os atos processuais já praticados e as situações consolidadas sob a vigência da norma revogada, com evidente amparo, sobretudo, na proteção conferida pelo artigo 5º, inciso XXXVI, da Constituição Federal.
Em decisão sobre a lei no tempo[2], o STJ já se posicionou no sentido de que “a nova lei processual se aplica imediatamente aos processos em curso (ex vi do art. 1.046 do CPC/2015), respeitados o direito adquirido, o ato jurídico perfeito, a coisa julgada, enfim, os efeitos já produzidos ou a se produzir sob a égide da nova lei. Considerando que o processo é constituído por inúmeros atos, o Direito Processual Civil orienta-se pela Teoria dos Atos Processuais Isolados, segundo a qual, cada ato deve ser considerado separadamente dos demais para o fim de determinar qual a lei que o regerá (princípio do tempus regit actum). Esse sistema está inclusive expressamente previsto no art. 14 do CPC/2015″.
Assim, nos processos em que os critérios de atualização do débito estiverem objetivamente definidos por decisão transitada em julgado, ou seja, na decisão esteja indicado o percentual da taxa de juros (1%, 0,5%, etc) e o índice específico da correção monetária (IPCA, INPC, etc), vale o título judicial. Para todas as demais situações, valem os critérios de atualização da lei nova.
[1] REsp 1.795.982
[2][2] STJ. Primeira Turma. AgRg no REsp 1.584.433Relator: Ministro Gurgel de Faria. Publicado no DJe em 21/10/2016
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Decisão proíbe planos de saúde de cancelar contratos de autistas sob o fundamento de desequilíbrio financeiro
Em sede de liminar, a Justiça do Distrito Federal decidiu em ação civil coletiva que o plano de saúde não pode cancelar o contrato de pessoa do espectro autista sob o argumento de desequilíbrio financeiro em razão dos altos custos do tratamento contínuo, somente sendo legal o cancelamento em caso de inadimplemento e após cumpridos todos os requisitos estabelecidos pela ANS.
A decisão reforça o entendimento manifestado por grande parte dos tribunais do país e seus efeitos se estendem a todas as pessoas autistas que tiverem o cancelamento da apólice de seguro saúde baseado no argumento financeiro.
Conforme legislação e normas reguladoras da ANS, a pessoa com deficiência não pode ser impedida de integrar planos privados de assistência à saúde. Além disso, o plano de saúde não pode estabelecer diretrizes que limitem a participação ou exclua pessoas com transtorno do espectro autista das apólices coletivas e individuais, em especial pelo argumento da desproporcionalidade da prestação mensal e dos altos custos das terapias multidisciplinares.
A liminar recentemente deferida está em conformidade com o que decidiu o Superior Tribunal de Justiça no tema 1082, no sentido de que ‘’a operadora, mesmo após o exercício regular do direito à rescisão unilateral de plano coletivo, deverá assegurar a continuidade dos cuidados assistenciais prescritos a usuário internado ou em pleno tratamento médico garantidor de sua sobrevivência, ou de sua incolumidade física, até a efetiva alta, desde que o titular arque integralmente com a contraprestação devida’’.
O CMARTINS Advogados vem acompanhando de perto o cumprimento da decisão.
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Inconstitucionalidade do teto para dedução de despesas com educação
O STF recebeu a ADI 4927, questionando dispositivos da Lei 9.250/1995, com redação dada pela Lei 12.469/2011, que dispõe sobre a limitação de dedução, do Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF), de despesas com educação do contribuinte e dos seus dependentes, sob o argumento de ofensa aos princípios constitucionais relativos à renda e à capacidade contributiva, da razoabilidade e ao direito à educação.
Fato é que a legislação federal assegura ao contribuinte a dedução do seu Imposto de Renda das despesas com a educação dos seus dependentes; no entanto, a União proíbe a dedução dessas despesas quando excederem o teto mensal de R$ 3.561,50.
Nesse cenário, o Supremo Tribunal Federal (STF) tratará no julgamento da ADI 4927 do afastamento dessa proibição imposta pela União, e da autorização para a dedutibilidade total das despesas com educação do contribuinte e de sua família.
Importante destacar que o tema deverá ser pautado para julgamento nos próximos anos e passará a valer para todos os contribuintes, entretanto, historicamente o STF tem modulado os efeitos de suas decisões, o que quer dizer que apenas os contribuintes que ajuizarem demanda judicial antes dessa decisão ser proferida é que poderão obter a restituição dos valores pagos indevidamente nos últimos anos.
Nossa equipe tributária recomenda a imediata propositura de medida judicial, a fim de garantir a restituição dos valores pagos a maior nos últimos cinco anos.
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Anteprojeto de lei exclui cônjuge do rol de herdeiros necessários
Por Carolina Mattar
Atualmente a regra geral nas uniões estáveis e casamentos é a do regime da Comunhão Parcial de Bens, onde os cônjuges figuram como meeiros patrimoniais (ou seja, cada um possui a metade dos bens adquiridos durante a convivência do casal) e como herdeiros dos bens particulares (que são os adquiridos antes do casamento e os recebidos por herança ou doação).
Neste regime, se houver rompimento do vínculo entre o casal em vida, os bens particulares não são partilhados entre eles, mas o patrimônio adquirido durante a união será partilhado na proporção de metade para cada um.
No caso de um dos cônjuges falecer durante a união, o outro poderá herdar os bens particulares, mas os demais herdeiros que eventualmente existam (filhos ou pais) também participarão da partilha desses bens e o percentual que caberá a cada um deles dependerá da quantidade de herdeiros envolvidos nessa partilha.
Em resumo, o cônjuge sobrevivente é meeiro dos bens comuns e herdeiro dos bens particulares.
O que pode mudar?
Há em trâmite no Senado Federal o anteprojeto de lei para alteração do Código Civil que prevê a retirada dos cônjuges do rol de herdeiros necessários. Se aprovado, a consequência imediata será a exclusão dos cônjuges da participação das heranças.
Por isso que o planejamento sucessório é o instrumento mais adequado para manifestação e deliberação acerca do destino do patrimônio individual.
Como proceder?
Você pensa em proteger seu cônjuge ou eleger seus herdeiros?
A escolha de um advogado especializado é essencial para identificar e alinhar as melhores estratégias para disposição do patrimônio, seja auxiliando na redação de um testamento, seja apresentando outras formas possíveis para a destinação da herança, conforme sua vontade e legislação vigente.
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Exigência indevida de registro no CNES para reembolso com gastos de saúde
Por Renato Ayres Martins de Oliveira
Muitos consumidores têm se queixado de que, de uns tempos para cá, passaram a enfrentar obstáculos nunca antes impostos para obterem reembolsos de despesas com tratamento de saúde, sendo que grande parte deles tem uma origem comum relacionada à falta de registro no CNES do profissional prestador do serviço de saúde (seja ele médico, fonoaudiólogo, fisioterapeuta, oftalmologista, psicólogos, dentre outros).
O CNES é o Cadastro Nacional de Estabelecimentos de Saúde vinculado ao Ministério da Saúde, e a falta de registro nele por parte dos profissionais que prestam atendimento aos pacientes passou a ser utilizada como pretexto para negar o pagamento do reembolso aos beneficiários.
Ocorre que, em grande parte dos casos que se tem visto atualmente, essa condicionante imposta pelos planos de saúde para autorizarem o reembolso viola o Código de Defesa do Consumidor e também normas especiais da área de saúde. Isso porque a maioria dos contratos não prevê essa exigência para que possa ocorrer o reembolso. Além disso, falta uma relação lógica entre a finalidade a que se destina o CNES e a invocação que os planos de saúde fazem dele, uma vez que o cadastro foi criado para otimizar a gestão de política pública por parte do governo federal, não tendo qualquer relação com os serviços prestados pela rede privada de saúde.
É importante que seja avaliada cada situação em concreto, e na hipótese de ficar caracterizado que a exigência é abusiva por parte do plano de saúde o consumidor pode formular reclamação junto à ANS – que já reconheceu não haver justificativa plausível para os planos de saúde exigirem o registro do profissional no CNES como condição para autorizarem o reembolso aos beneficiários do serviço – ou propor medida judicial para que as operadores sejam condenadas a fazerem o pagamento do reembolso devido.
Também o próprio profissional de saúde pode ter interesse em fazer com que os planos cessem essa exigência indevida, seja porque a imposição acarreta gastos financeiros que de outro modo ele não seria obrigado a suportar, seja pela possibilidade dele vir a perder o paciente justamente diante da dificuldade que este terá para obter o reembolso de gastos feitos com um profissional que não atenda à determinação do plano de saúde. Nesse caso, o profissional da saúde pode se valer também de medida judicial para proteger os seus interesses.
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Segurado que tenha sua apólice cancelada unilateralmente pelo plano de saúde pode recorrer ao judiciário para reestabelecimento da cobertura
As operadoras e administradoras de planos de saúde têm praticado o cancelamento unilateral dos contratos de planos coletivos e dos individuais mais antigos, anteriores à legislação vigente e às normas reguladoras da ANS.
Tal conduta tem ocasionado transtornos e consequências danosas para os conveniados, que são surpreendidos com comunicados da rescisão unilateral dos seus planos de saúde por e-mail ou WhatsApp, isso quando não acabam tendo ciência do cancelamento no ato da utilização dos serviços, deixando o segurado em posição vulnerável pela falta de cobertura.
As apólices coletivas, de carteiras que não são vantajosas economicamente às operadoras, normalmente são alvo de cancelamento contratual. Contudo, a lei e a jurisprudência protegem o segurado vulnerável dessas arbitrariedades, impondo limites, especialmente para aqueles que estão em tratamento contínuo ou internado, conforme tema 1082 do STJ, que preconiza que ‘’a operadora, mesmo após o exercício regular do direito à rescisão unilateral de plano coletivo, deverá assegurar a continuidade dos cuidados assistenciais prescritos a usuário internado ou em pleno tratamento médico garantidor de sua sobrevivência ou de sua incolumidade física, até a efetiva alta, desde que o titular arque integralmente com a contraprestação devida’’.
A recorrência destas práticas gera insegurança jurídica ao beneficiário de planos coletivos ativos, dada a descontinuidade da prestação de serviços mediante simples comunicação. Este cenário gera o aumento expressivo de demandas porque usualmente não são cumpridos os requisitos legais que autorizam o cancelamento unilateral.
No caso dos planos de saúde individuais e familiares, o cancelamento somente poderá ocorrer quando houver inadimplência superior a 60 (sessenta) dias, em cada período de 12 (doze) meses e notificação comprovada do cliente até o quinquagésimo dia da inadimplência, ou por constatação de fraude.
Nas hipóteses de cancelamento indevidos ou abusivos o segurado deverá buscar auxílio profissional qualificado para reestabelecimento, manutenção e garantia de seus direitos. A escolha de um bom profissional é essencial à exitosa solução do conflito.
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Servidores públicos e pensionistas admitidos antes de 1988 podem ter direito à restituição de valores não recebidos do PASEP
O PASEP (Programa de Formação do Patrimônio do Servidor Público) foi criado para promover a integração entre o governo brasileiro e seus servidores públicos, incentivando a poupança e o desenvolvimento econômico. Todos os servidores cadastrados no PASEP possuem conta vinculada na qual são depositados os rendimentos e contribuições. Essa conta é utilizada para receber o abono salarial, que é um valor anual pago aos trabalhadores que atendem aos critérios estabelecidos, como tempo de trabalho e remuneração. Além disso, o programa também pode proporcionar acesso ao seguro-desemprego, participação nos rendimentos do fundo e outros benefícios sociais.
Muitos servidores e pensionistas, admitidos antes de 1988, têm se deparado com saldos inexpressivos em suas contas, extremamente inferiores aos valores a que têm direito. Em alguns casos, identificam saques não realizados e a ausência de aplicação dos indexadores de correções devidos. Isso tem gerado uma série de demandas judiciais para correta apuração e ressarcimento dos valores devidos.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já se manifestou sobre o assunto, e com o trânsito em julgado do Tema 1150, foi pacificado o entendimento de que servidores e pensionistas poderão ter ressarcidos os danos havidos em razão de eventuais falhas na prestação de serviço, como saques indevidos, desfalques e ausência da aplicação dos rendimentos estabelecidos pelo conselho diretor do programa. Para que isso ocorra é necessário que o servidor ou pensionista tenha acesso aos extratos bancários da conta vinculada ao PASEP para a realização das análises, e sendo identificadas irregularidades que constitua um advogado para buscar no judiciário a efetiva indenização.
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Tema 1236: Regime de bens aplicável no casamento e na união estável de maiores de setenta anos
O sócio Renato Ayres Martins de Oliveira compartilhou informações importantes sobre causas e efeitos do recente entendimento do STF acerca da não mais obrigatória separação legal de bens para maiores de 70 anos.
No primeiro vídeo, é abordada a evolução da legislação, as adequações ao contexto histórico e o consequente reconhecimento da autodeterminação dos idosos para regular o regime de bens do casamento ou da união estável.
No segundo vídeo, são apresentados os 3 (três) atuais cenários possíveis nos regimes de bens aplicáveis no casamento e na união estável para os maiores de 70 anos de idade.
Por fim, no terceiro vídeo, o sócio esclarece as consequências e a aplicabilidade da recente decisão do Supremo Tribunal Federal nos processos judiciais que estão em trâmite, não apenas quanto aos efeitos nos casamentos mas também nos efeitos sucessórios desta escolha, assim como se o que foi agora decidido é aplicável aos casos em curso ou apenas aos futuros.
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Lançamento da Cartilha Autismo: Carlos Alberto Sobral Pinto será palestrante no evento
Carlos Alberto Sobral Pinto, sócio do CMARTINS, será palestrante no lançamento da cartilha Autismo, organizada pela Comissão de Direito dos Autistas e seus Familiares, da OABRJ, no próximo dia 02, na sede da Seccional, localizada na Av. Marechal Câmara, nº 150, Centro RJ.
O evento, em homenagem ao Dia Mundial de Conscientização do Autismo, realizará uma roda de conversa com advogados, autoridades e familiares de pessoas com TEA sobre esse tema de extrema relevância, em oportunidade única de informações, aprendizado e troca de experiências #paratodos.
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