A Reforma Tributária e seus reflexos para o Setor Imobiliário
Month: julho 2024
Por Rodrigo Rodrigues
O texto da regulamentação da reforma tributária aprovado pela Câmara dos Deputados no dia 10 de julho atingiu diretamente as empresas do setor imobiliário, em especial os seus ganhos obtidos nas transações imobiliárias.
Na proposta discutida e aprovada na Câmara, que agora seguirá para votação no Senado Federal, prevê uma trava para a alíquota do Imposto sobre o Valor Agregado (IVA) que deve respeitar o percentual máximo de 26,5%.
Outro ponto relevante no texto da regulamentação é a proposta de alteração do momento de pagamento do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) que passará a ser devido no momento da escritura do contrato de compra e venda do imóvel, afrontando diretamente o posicionamento do Superior Tribunal de Justiça (STJ) que definiu que o ITBI ocorre apenas com o registro na matrícula.
Assim, na proposta aprovada pela Câmara, os impostos sobre consumo (IBS e CBS) incidirão: (i) na alienação de bens imóveis, (ii) na cessão ou transferência de direitos reais sobre bens imóveis que estejam sujeitos a encargos ou despesas, (iii) na locação, cessão onerosa ou arredamento de bem imóvel, (iv) nos serviços de administração e intermediação de bem imóvel e (v) nos serviços de construção. Há previsão de mecanismo de redução/desconto de 40% dos impostos devidos nas operações com bens imóveis praticadas por incorporadoras e construtoras e de 60% nas operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis, atividades praticadas pelas imobiliárias.
A expectativa do setor imobiliário com a nova tributação é de que a alíquota a ser praticada nas atividades das construtoras e incorporadoras atinja o percentual de 25% do valor do imóvel negociado, incluindo o ITBI, o que pode desestimular o mercado imobiliário. Tendo como base esse percentual de alíquota de 25%, o novo cenário tributário poderá, mesmo com os fatores de redução da alíquota, dobrar as alíquotas vigentes que variam entre 6,4% a 8%, passando a ser praticadas em torno de 10,6% a 15,9%, nas operações de aluguel e nas operações com bens imóveis, respectivamente.
O aspecto social da habitação é um dos fatores de redução do valor tributado trazido na pela reforma tributária, havendo previsão de desconto de R$100.000,00 da base de cálculo dos impostos nas operações de compra e venda envolvendo imóvel popular e de R$30.000,00 para a hipótese de alienação de lotes residenciais. As contrapartidas de ordem urbanística ou ambientais entregues pelo empreendimento, além da dedutibilidade do imposto pago na aquisição de material de construção e serviços contratados pelas empresas também são fatores a serem considerados para fins de desconto da base de cálculo dos impostos a serem pagos .
O Governo Federal afirma que a reforma tributária refletirá em diminuição da carga tributária de aproximadamente 3,5% nos negócios envolvendo os imóveis populares, em contrapartida haverá um aumento neste mesmo percentual quando a compra e venda atingir imóveis de alto padrão cujo valor gira em torno de R$2 milhões.
A proposta de uma tributação progressiva, considerando o valor de cada imóvel, resultará no seguinte panorama nas atividades praticadas pelas construtoras ou incorporadoras:
| IMÓVEL | CARGA TRIBUTÁRIA | AUMENTO |
| Até R$ 240 mil | 6,41% para 7,4% | 15,4% |
| R$500 mil | 8,11% para 10,6% | 30,7% |
| R$1 milhão | 8,11% para 12% | 48,8% |
| R$2 milhões ou + | 8,11% para 12,3% | 51,7% |
Importante esclarecer que as negociações entre as pessoas físicas não serão tributadas, permanecendo apenas a incidência do imposto sobre o ganho de capital e após a aprovação do texto no Senado a transição para o novo modelo ocorrerá gradualmente entre os anos de 2026 e 2033.
Desta forma, considerando que no novo modelo a alíquota a ser praticada poderá atingir o percentual de até 15,9%, devendo considerar ainda nas obrigações tributárias das empresas a responsabilidade pelos recolhimentos do IRPJ, da CSLL e da Contribuição Previdenciária sobre a mão de obra, ainda que haja previsão de menos impostos para os negócios envolvendo imóveis populares e mais impostos para o de alto padrão, a elevação da carga tributária das empresas é nítida e o repasse ao consumidor final inevitável.
Lei 14.905/24 altera o Código Civil e define as regras gerais sobre atualização monetária e juros
Month: julho 2024
Por Rodrigo Ayres Martins de Oliveira
Foi publicada no dia 01.07.2024 a Lei nº 14.905/24, que altera a disciplina da atualização monetária e dos juros no Código Civil.
Dentre as várias alterações sobrevindas com a referida lei, certamente a de maior impacto está no destaque do novo art. 406 do Código Civil, que introduziu o parágrafo primeiro para definir que a taxa legal para efeito de juros corresponderá à taxa referencial da Selic, deduzido o IPCA.
O novo art. 406 dispõe que, não tendo sido convencionados, ou quando o forem sem taxa estipulada, ou quando provierem de determinação da lei, os juros serão fixados de acordo com a taxa legal.
O texto aprovado acaba também com a indefinição que havia no diploma civil anterior sobre o índice de atualização monetária, uniformizando o IPCA como índice oficial de inflação (parágrafo único do art. 398), a ser utilizado quando não convencionado em contrato ou quando não estiver previsto em lei específica.
A nova norma também encerra a calorosa discussão que vinha sendo travada na Corte Especial do STJ a respeito do uso, ou não, da Selic nos casos de condenação por dívida civil[1].
Portanto, com o advento da nova lei, a taxa de juros aplicada será a taxa referencial da Selic deduzida da inflação, medida pelo IPCA. Caso a subtração resulte em um valor negativo, a taxa de juros será zero.
A metodologia de cálculo da taxa legal será definida pelo CMN – Conselho Monetário Nacional e divulgada pelo Banco Central e será aplicável em várias situações, incluindo empréstimos de coisas com fins econômicos sem taxa convencionada, juros pelo atraso no cumprimento de uma obrigação negocial sem outra taxa estipulada, responsabilidade civil decorrente de ato ilícito e perdas e danos (responsabilidade extracontratual).
A expectativa é que o Banco Central regulamente a lei e disponibilize uma calculadora on-line para simular a taxa de juros legal durante o prazo de 60 dias da vacatio legis.
Especificamente sobre a aplicação das novas regras de atualização monetária e dos juros de mora aos processos em curso, vigora o princípio do tempus regit actum, de maneira que a intelecção do julgado deve ocorrer sempre de forma casuística, à luz dos artigos 14 e 1.046 do Novo Código de Processo Civil, que assentam a opção do ordenamento jurídico pela teoria do isolamento dos atos processuais, resguardando os atos processuais já praticados e as situações consolidadas sob a vigência da norma revogada, com evidente amparo, sobretudo, na proteção conferida pelo artigo 5º, inciso XXXVI, da Constituição Federal.
Em decisão sobre a lei no tempo[2], o STJ já se posicionou no sentido de que “a nova lei processual se aplica imediatamente aos processos em curso (ex vi do art. 1.046 do CPC/2015), respeitados o direito adquirido, o ato jurídico perfeito, a coisa julgada, enfim, os efeitos já produzidos ou a se produzir sob a égide da nova lei. Considerando que o processo é constituído por inúmeros atos, o Direito Processual Civil orienta-se pela Teoria dos Atos Processuais Isolados, segundo a qual, cada ato deve ser considerado separadamente dos demais para o fim de determinar qual a lei que o regerá (princípio do tempus regit actum). Esse sistema está inclusive expressamente previsto no art. 14 do CPC/2015″.
Assim, nos processos em que os critérios de atualização do débito estiverem objetivamente definidos por decisão transitada em julgado, ou seja, na decisão esteja indicado o percentual da taxa de juros (1%, 0,5%, etc) e o índice específico da correção monetária (IPCA, INPC, etc), vale o título judicial. Para todas as demais situações, valem os critérios de atualização da lei nova.
[1] REsp 1.795.982
[2][2] STJ. Primeira Turma. AgRg no REsp 1.584.433Relator: Ministro Gurgel de Faria. Publicado no DJe em 21/10/2016
