Autor da ação renovatória deve pagar os alugueis devidos ainda que renuncie ao direito à renovação
A Ação Renovatória está prevista em nosso ordenamento jurídico nos artigos 71 e seguintes da Lei Federal nº 8.245/91.
Seus requisitos estão descritos nos referidos artigos, destacando-se:
- Estar em dia com a locação e os encargos locatícios;
- O Contrato a renovar ter sido celebrado por prazo determinado;
- O prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos ser de 5 (cinco) anos;
- Ingressar com a ação renovatória no interregno de 1 (um) ano, no máximo, até 6 (seis) meses, no mínimo, anteriores à data de finalização do prazo do contrato em vigor.
Desta forma, preenchidos os requisitos acima, dentre outros, poderá o Locatário requerer a renovação da locação por igual período, não podendo o Locador simplesmente não concordar ou não aceitar a renovação da locação.
Não é incomum que alguns locatários, após ingressarem com as respectivas ações renovatórias, não desejem mais discutir a referida renovação, seja por força de uma decisão financeira ou mesmo por entender que haveria algum insucesso na demanda.
A renúncia ao direito no qual se funda a ação é possível por parte do Autor na ação renovatória, sendo o processo extinto com resolução do mérito na forma do artigo 487, V, do Código de Processo Civil. Com a homologação da renúncia, o Autor não pode mais discutir nem pleitear a renovação do contrato de locação nas mesmas condições do contrato que se desejava renovar, podendo, entretanto, fazê-lo em novas condições tratadas com o Locador.
A questão é: poderia juiz homologar um pedido de renúncia do autor ao direito no qual se funda ação, após proferida sentença de improcedência e, se positiva, quais seriam as consequências quanto ao pagamento dos alugueis e encargos discutidos na demanda.
Ao julgar o Recurso Especial nº 1.707.365, o Ministro Villas Bôas Cueva, entendeu ser possível o acolhimento do pedido de renúncia do autor da ação, reformando entendimento manifestado pelo Tribunal de Justiça de Minas Gerais.
O Tribunal de Justiça de Minas Gerais, após sentença de improcedência em ação renovatória, entendeu não ser possível acolher o pedido de renúncia do autor quanto ao direito discutido, pelo fato de que, em sua análise, já teria transcorrido o prazo do objeto constante da demanda renovatória.
Além disso, entendeu o tribunal local que estava em jogo, também, o valor proposto pelo Locador para o novo período de locação a ser renovado, como previsto no artigo 72 da Lei de Locações[1]. Por tais motivos, a renúncia não foi homologada.
Manejado o Recurso Especial, o Ministro Relator ponderou que a renúncia “é ato unilateral, no qual o autor dispõe da pretensão de direito material, podendo ser apresentada até o trânsito em julgado da demanda”. Ou seja, é possível a homologação da renúncia mesmo após a sentença de improcedência, operando desde já o trânsito em julgado. E ressaltou o Ministro ainda, quanto ao período de ocupação do imóvel durante a discussão traçada na Ação Renovatória, que fossem pagos os alugueis em vigor até a efetiva desocupação.
No caso em comento, com a sentença de improcedência dos pedidos, ainda houve o comando para expedição de Mandado de Despejo para ser efetivado em 30 (trinta dias), tendo em vista a ausência de renovação da locação.
Por certo, e acreditamos que não paire quaisquer dúvidas sobre isso, são devidos aluguéis pelo período em que o imóvel permaneceu ocupado pelo Locatário por força da locação objeto do litígio.
Entretanto, andou bem a decisão do Superior Tribunal de Justiça que não só reconhece a obrigatoriedade do pagamento dos aluguéis mesmo com a homologação da renúncia ao direito ao qual se funda a ação, mas também autorizou a cobrança destes alugueis na própria Ação Renovatória, dando efetividade ao direito do Locador em receber os valores locatícios.
O Relator ressaltou que essa decisão não exime a locatária de cumprir a obrigação de deixar o imóvel e efetuar o pagamento dos aluguéis devidos até a data da efetiva desocupação.
Assim, entendemos correta a aposição do Superior Tribunal de Justiça, conferindo celeridade e segurança jurídica ao tema proposto.
[1] Art. 72. A contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, ao seguinte:
I – não preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta lei;
II – não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar;
III – ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores;
IV – não estar obrigado a renovar a locação (incisos I e II do art. 52).
- 1º No caso do inciso II, o locador deverá apresentar, em contraproposta, as condições de locação que repute compatíveis com o valor locativo real e atual do imóvel.
- 2º No caso do inciso III, o locador deverá juntar prova documental da proposta do terceiro, subscrita por este e por duas testemunhas, com clara indicação do ramo a ser explorado, que não poderá ser o mesmo do locatário. Nessa hipótese, o locatário poderá, em réplica, aceitar tais condições para obter a renovação pretendida.
- 3º No caso do inciso I do art. 52, a contestação deverá trazer prova da determinação do Poder Público ou relatório pormenorizado das obras a serem realizadas e da estimativa de valorização que sofrerá o imóvel, assinado por engenheiro devidamente habilitado.
- 4º Na contestação, o locador, ou sublocador, poderá pedir, ainda, a fixação de aluguel provisório, para vigorar a partir do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado, não excedente a oitenta por cento do pedido, desde que apresentados elementos hábeis para aferição do justo valor do aluguel.
- 5º Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato renovando, bem como adotar outro indexador para reajustamento do aluguel.
