Cobrança de comissão de corretagem
A questão que merece nossa atenção neste momento envolve prática costumeira nas transações de imóveis, principalmente aqueles negociados ainda na planta pelas incorporadoras, antes, portanto, de estarem construídos.
Quando da celebração do Instrumento Particular de Recibo de Sinal e Princípio de Pagamento, tem sido praxe as construtoras exigirem dos compradores a emissão de, ao menos, dois cheques, sendo um referente ao sinal propriamente dito, e outro representativo da comissão de corretagem, a ser repassado aos presumíveis intermediadores do negócio.
Enfim, o próprio vendedor repassa ao corretor contratado para intermediar a transação, no mesmo momento em que recebe o sinal de pagamento, parte do crédito recebido do comprador, a fim de evitar que tenha de emitir nova ordem de pagamento para aquele.
Como isso é apenas uma forma de desburocratizar o procedimento, naturalmente que não produz qualquer reflexo sobre o preço do negócio, que posteriormente é escriturado com alusão ao valor que efetivamente foi pago. Ocorre que muitas vezes não é isso que se verifica.
Imagine-se, por exemplo, que na Escritura de Promessa de Compra e Venda conste o valor de R$ 290.000,00, enquanto que no Instrumento Particular de Recibo de Sinal e Princípio de Pagamento haja sido mencionado o valor de R$ 300.000,00. Nesse caso, facilmente se percebe que o valor de R$ 9.000,00 não compunha efetivamente o preço do imóvel, senão que apenas representava a comissão de corretagem que, a rigor, deveria ser arcada pelo vendedor, mas cujo pagamento foi sorrateiramente repassado ao comprador, sem a devida transparência.
O comprador, nesse particular, é iludido pelo vendedor, por acreditar que o valor de R$ 9.000,00 – que acabou sendo repassado ao corretor –, efetivamente correspondia à parte do preço do imóvel, o que, todavia, não ocorria, já que, do contrário, a Escritura de Promessa de Compra e Venda assinalaria o mesmo valor indicado no Instrumento Particular (R$ 300.000,00), e não a diferença entre este e o valor da comissão. Essa prática demonstra que, na realidade, o preço do imóvel efetivamente era aquele que constava da Escritura, e não o que constou no Instrumento Particular.
Conclui-se dessa exposição que o vendedor, embora originalmente obrigado a arcar com o pagamento da comissão de corretagem, acaba imputando o encargo ao comprador, que normalmente não se dá conta de que está assumindo o pagamento de uma obrigação que na verdade tocava àquele.
Tratando-se o valor de verba atinente à comissão de corretagem, seu pagamento dever ser arcado pelo vendedor, e não pelo comprador, consoante já iterativas vezes decididos pelos tribunais, in verbis:
“DIREITO CIVIL. CORRETAGEM DE IMÓVEL. INEXISTÊNCIA DE CONTRATO ESCRITO. AUSÊNCIA DE PROVA DE EXCLUSIVIDADE E DE QUE O NEGÓCIO SE REALIZOU EM RAZÃO DA INTERMEDIAÇÃO. PRETENSÃO QUE DEVE SE VOLTAR CONTRA O PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL E NÃO CONTRA O COMPRADOR. O contrato de corretagem de imóveis é firmado, na maioria dos casos, entre o proprietário e o corretor, cabendo àquele o pagamento de comissão pelo sucesso da intermediação. Se não existe contrato e, em conseqüência, não se pode exigir exclusividade, não há óbice para que o negócio se realize diretamente entre o comprador e o vendedor. Se o corretor entende ser devida a comissão, deve dirigir sua pretensão em face do vendedor e não do comprador. Conjunto probatório nos autos que não favorecem a tese autoral. Reforma da sentença. Conhecimento e provimento do recurso.” (TJRJ, Ap. 0096205-11.2008.8.19.0001 (2009.001.68263), 9ª Câmara Cível, rel. Desembargador Rogério de Oliveira Souza, j. 15/12/2009) (g.n.).
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“Direito Civil. Rescisão Contratual anulação de ato jurídico. Comissão de corretagem. Não há nos autos prova de que o autor tenha feito o pagamento respectivo. A corretagem é despesa do vendedor. Possibilidade da multa de retenção de acordo com cláusula contratual. Recurso parcialmente provido.” (TJRJ, Ap. 0010430-54.2006.8.19.0209 (2008.001.47964), 9ª Câmara Cível, rel. Desembargador Sergio Jeronimo A. Silveira, j. 28/10/2008) (g.n.).
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“PROCEDIMENTO SUMÁRIO. AÇÃO DE COBRANÇA. MEDIAÇÃO OU CORRETAGEM NA VENDA DE IMÓVEL. SERVIÇOS COMPROVADAMENTE PRESTADOS. COMISSÃO DEVIDA PELO PROPRIETÁRIO-VENDEDOR. SENTENÇA CORRETA. RECURSO DESPROVIDO. Tratando-se de mediação ou corretagem para fins de venda de imóvel, e restando comprovada a efetiva prestação desses serviços pela empresa corretora que aproximou os interessados, impõe-se ao proprietário-vendedor o pagamento da comissão devida e ajustada.” (TJRJ, Ap. 0158034-95.2005.8.19.0001 (2007.001.01006), 3ª Câmara Cível, rel. Desembargador Antonio Eduardo F. Duarte, j. 03/07/2007) (g.n.).
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“Ação de procedimento sumário. Cobrança de comissão de corretagem aos adquirentes do imóvel. A regra é o pagamento pelo vendedor. Ausência de comprovação de que a venda tivesse ocorrido por intermediação do autor. A presunção de veracidade dos fatos alegados decorrente da revelia pode ser afastada pela prova colhida. Provimento dos recursos.” (TJRJ, Ap. 0131849-88.2003.8.19.0001 (2006.001.34551), 1ª Câmara Cível, rel. Desembargadora Valeria Maron, j. 13/09/2006 (g.n.).
Diante dessas considerações, aquele comprador que se veja nessa situação pode pleitear tanto do vendedor quando do corretor a devolução do valor pago, até mesmo em dobro, como autoriza o art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor, em ação que pode ser proposta perante o Juizado Especial Cível.
Foi assim que recentemente decidiu a 1ª Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis do Rio de Janeiro nos autos da ação de n.º Processo nº 0143334-41.2010.8.19.0001, condenando as empresas vendedora e a responsável pela intermediação a pagarem, de forma solidária – porque seriam parceiros comerciais no negócio celebrado – indenização a uma consumidora a título de dobra dos valores indevidamente cobrados e pagos pela comissão de corretagem referente à venda do imóvel por ela adquirido.
As duas empresas foram condenadas justamente por terem transferido, de forma ilícita, a comissão de corretagem do imóvel para a consumidora. Os juízes consideraram que as cobranças e o pagamento eram indevidos porque o corretor estava a serviço do vendedor do imóvel, além do fato de que o corretor não foi contratado nem estava a serviço da consumidora, bem como que o valor da comissão não foi expressamente aceito por ela.
A condenação foi fundamentada da seguinte forma: “O pagamento da comissão de corretagem incumbe de ordinário ao vendedor, no caso a incorporadora, o que reforça a conclusão de que a transferência dessa obrigação ao consumidor deve ser levada a efeito com o cuidado necessário para que a manifestação de vontade da parte hipossuficiente não se revista de vício. Assim, e também por força do princípio da boa-fé objetiva, os pagamentos questionados pela autora, para que se pudessem se considerar legítimos, deveriam ser contratados de maneira completamente transparente, o que, não foi feito“.
Em suma, mostra-se lícito repassar ao comprador o pagamento da comissão de corretagem, mas desde que haja transparência nessa estipulação, de modo a que ele tenha o exato conhecimento da obrigação assumida. Na hipótese em que a obrigação for transferida de maneira velada, o comprador passa a ter o direito de cobrar a restituição, em dobro, tanto do vendedor quanto do corretor.
