Base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, define o STJ

Sob o rito dos recursos especiais repetitivos (Tema1.113, a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu três teses relativas ao cálculo do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) nas operações de compra e venda:

1) A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;

2) O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (artigo 148 do Código Tributário Nacional – CTN);

3) O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral.

Quem comprou um imóvel residencial ou comercial nos últimos 5 anos pode ter direito a receber de volta o valor pago a mais pelo Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).

O entendimento da Corte deixa ao arbítrio dos contribuintes a apresentação do valor sobre o qual será calculado o imposto, abrindo a possibilidade de redução da carga tributária em algumas situações e de restituição de valores pagos a mais no passado.

O STJ permitiu que o cálculo do ITBI que incide na compra e na transferência de imóveis, seja feito com base no valor da transação que é declarado pelo contribuinte. A base de cálculo do imposto, assim, não pode ser derivada de um valor sugerido pelo município, como o IPTU, por exemplo.

O Relator do caso, Ministro Gurgel de Faria, esclareceu que a interpretação do significado da expressão “valor venal”, contida no artigo 38 do CTN para determinar a base de cálculo do ITBI, deve ser entendida como o valor considerado em condições normais de mercado para as transmissões imobiliárias, levando em consideração características tais como: localização, benfeitorias, estado de conservação, interesses pessoais, dentre outras.

Como receber a restituição?

Para saber qual foi a base de cálculo utilizada no pagamento, basta olhar na escritura e nos documentos de lançamento do imposto, se foi o valor da transação (que consta na escritura), se foi o valor venal do imóvel (que consta no carnê de IPTU) ou se foi o valor de referência utilizado pela prefeitura. Nos dois últimos casos, o contribuinte tem direito à devolução.

Quem constatar o valor pago a maior pode recorrer ao judiciário (ação de repetição do indébito) para reaver a diferença, devidamente corrigida e com juros aplicados desde a data do pagamento.

Cabe destacar que a decisão do STJ não vincula à administração pública, o que permite afirmar que as prefeituras poderão permanecer exigindo o imposto em contrariedade ao que restou definido pelo Poder Judiciário, obrigando os contribuintes a judicializar a questão.