Desconto dado ao locatário pontual não impede a multa em caso de atraso

A relação locatícia encontra-se disciplinada em nosso ordenamento jurídico tanto no Código Civil, em seus artigos 565 e seguintes, e, quanto aos imóveis urbanos, pela Lei Federal nº 8.245, de 1991.

Por certo, como qualquer negócio jurídico e que gera direitos e deveres às partes, a obrigação mais elementar nos contratos desta natureza (locação) seja o pagamento pontual do valor locatício livremente pactuado entre Locador e Locatário ^[1].

O contrato realizado entre Locador e Locatário pode estabelecer cláusula penal para os casos de atraso ou inadimplemento no seu pagamento, sendo certo que incidirá sobre o valor do débito, além da multa pactuada, a devida correção monetária, juros de mora legalmente permitidos e, ainda, honorários de advogado ^[2].

Entretanto, alguns contratos preveem, também – e, como veremos adiante, não há qualquer problema na coexistência destes dois institutos no mesmo contrato de locação – um desconto para o pagamento pontual e/ou antecipado da obrigação. Isto acontece, por exemplo, no contrato que prevê o vencimento de determinada obrigação de pagar o aluguel até o quinto dia do mês vincendo, premiando o Locatário em caso de pagamento com descontos no valor da obrigação antes do prazo de vencimento do débito. E, da mesma forma, puni-lo através da obrigação da cláusula penal de multa, sem prejuízo das demais cominações legais citadas no parágrafo anterior, em caso de atraso.

Alguns operadores do Direito interpretavam a coexistência destes dois institutos, – desconto e multa – como antagônicos e que, na prática, um anularia o outro. Sustentam os defensores desta tese que o pagamento a destempo seria, em verdade, a renúncia ao desconto outorgado, e que isso, por si só, já seria uma cláusula de penalidade. Sustenta-se, portanto, que a aplicação de multa além da “perda” do desconto seria, em verdade, a aplicação de multa em duplicidade.

Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça analisou a questão através do Recurso Especial 1.745.916, através de acórdão disponibilizado em 22 de Fevereiro deste ano.

A relatoria do Recurso Especial em referência coube à Ministra Nancy Andrigui, que proferiu seu voto, acompanhado por unanimidade pelos Ministros integrantes da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, no sentido de dar parcial provimento ao recurso para afastar o entendimento de bis in idem por parte do Locador na cobrança de multa pela impontualidade no pagamento do aluguel a despeito da existência de previsão de desconto no valor da prestação para o pagamento antecipado.

A Ministra destacou que, embora os dois institutos sejam espécies de sanção, há uma diferença entre eles no sentido de que o primeiro (desconto) seria uma sanção positiva, e o segundo (multa pelo inadimplemento), uma sanção negativa.

De se destacar ainda o voto da Ministra Nancy Andrigui quando, com muita propriedade, conclui que “o abono de pontualidade, enquanto ato de liberalidade pela qual o credor incentiva o devedor ao pagamento pontual, revela-se, não como uma “multa moratória disfarçada”, mas como um comportamento cooperativo direcionado ao adimplemento da obrigação, por meio do qual ambas as partes se beneficiam”.

Assim, o julgamento determinou podem coexistir os dois institutos e que, em caso de pagamento após o vencimento da obrigação, além de não fazer jus ao desconto, ainda incide a multa contratual pelo inadimplemento.

Entendemos correto o posicionamento da Ministra Relatora no caso em comento. O pagamento pontual é o objetivo de qualquer contrato, e o incentivo ao adimplemento, forte nos princípios de boa-fé norteadores das obrigações, deve ser incentivado. Ao contrário, a impontualidade deve ser punida para que não aconteça, o que justifica a adoção do posicionamento constante do julgamento proferido pelo Superior Tribunal de Justiça.

^[1] Art. 565. Na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição.

Art. 569. O locatário é obrigado:

II – a pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados, e, em falta de ajuste, segundo o costume do lugar;

Lei 8.245/91 – Art. 23. O locatário é obrigado a:

I – pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;

^[2] Art. 389. Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.