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Cláusula de perda total de valores pagos é válida se proposta pelo comprador

A questão tratada neste artigo guarda relação entre o alcance da manifestação de vontade e as consequências trazidas aos que a manifestam, especialmente nos negócios jurídicos que preveem a perda de valores em favor da outra parte, oriundos da não execução ou cumprimento do objeto da avença.

Não é incomum vermos, especialmente nos contratos imobiliários, cláusulas penais de retenção de valores em caso de arrependimento ou impossibilidade de manutenção dos pagamentos por parte dos adquirentes, que solicitam a rescisão dos negócios jurídicos e a devolução dos valores pagos.

É entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça (STJ) de que, nos contratos em que incida o Código de Defesa do Consumidor, os valores pagos pelo comprador ao vendedor devem ser integralmente restituídos nos casos em que o vendedor der causa à rescisão do negócio, e parcialmente se foi o comprador que provocou a rescisão[1].

Igualmente, na segunda hipótese (desistência do adquirente), o STJ já pacificou o entendimento quanto à possibilidade de retenção, que não poderá ser superior a 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago pelo adquirente[2].

Todas estas situações levam em conta, como não poderia deixar de ser, os princípios protetivos do Código de Defesa do Consumidor e a sua vulnerabilidade. Entretanto, há contratos em que o Código não tem incidência.

Em um contrato de compra e venda de imóvel, celebrado entre duas pessoas físicas, apesar da não incidência do Código de Defesa do Consumidor, deve-se observar igualmente a boa-fé na sua execução, a manifestação de vontade lícita e não eivada de vícios e o enriquecimento sem causa.

Mas poderia então, com base em tais premissas, haver cláusula que simplesmente decretasse a perda da integralidade dos valores pagos em caso de inadimplemento dos compradores?

Tendo sido do próprio comprador a proposta de inserção da referida cláusula, e não havendo vício na sua manifestação de vontade, entendeu o Superior Tribunal de Justiça que sim.

A questão foi analisada pelo STJ através do julgamento do Recurso Especial de nº 1.723.690, cuja relatoria coube ao Ministro Villas Bôas Cueva.

Na hipótese, após o Juízo de primeira instância entender por nula a cláusula inserida por aditivo e que estipulava a perda total dos valores pagos, determinou a restituição com os descontos de intermediação do negócio, o sinal e a multa contratual.

O Tribunal de Justiça do Distrito Federal, entretanto, reformou a sentença por entender válida a cláusula de perda integral, entendendo haver prova cabal (uma mensagem SMS, no caso), de que a referida cláusula havia sido proposta pelo próprio comprador.

Em seu voto, o Ministro Villas Bôas Cueva ressaltou que são nulos os negócios jurídicos celebrados com algum vício de consentimento, citando expressamente o estado de perigo, contido no artigo 156 do Código Civil[3], e a Lesão, constante do artigo 157 do mesmo diploma legal[4].

Tendo concluído pela ausência de prova da existência dos referidos defeitos no negócio jurídico celebrado, o Ministro destacou que “No caso dos autos, por se tratar de compromisso de compra e venda celebrado de forma voluntária entre particulares que, em regra, estão em situação de paridade, é imprescindível que os elementos subjetivos da lesão sejam comprovados, não se admitindo a presunção de tais elementos. Entendimento em sentido contrário poderia incentivar a parte a assumir obrigações que sabe serem excessivas para depois pleitear a anulação do negócio jurídico.”

Destacou ainda o Ministro Villas Bôas Cueva que acolher o pedido dos recorrentes “implicaria ratificar a conduta da parte que não observou os preceitos da boa-fé em todas as fases do contrato, o que vai de encontro à máxima do ‘venire contra factum proprium’”.

Como se viu, o julgado privilegiou a manifestação de vontade lícita e, principalmente, o Princípio da Boa-fé objetiva, consubstanciado ainda em um de seus institutos mais importantes, qual seja a vedação ao comportamento contraditório.

Entretanto, tais institutos não podem caminhar ao largo de outro instituto igualmente importante e que deve nortear os negócios jurídicos, qual seja a vedação ao enriquecimento sem causa.

Não se está aqui retirando a importância e a correção do julgado ora analisado, mas tão somente chamando-se atenção à necessária observância do último instituto de direito acima citado, sob pena de se derrubar a própria boa-fé e os princípios norteadores dos negócios jurídicos, devendo ser analisado o caso concreto para que se faça o correto julgamento de proporcionalidade do alcance das cláusulas contratuais avençadas.

 


[1] Súmula 543: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento

[2]STJ – AgInt no AREsp 1062082/AM: Ministro Luis Felipe Salomão; Quarta turma: Dje 23/05/2017

[3]Art. 156. Configura-se o estado de perigo quando alguém, premido da necessidade de salvar-se, ou a pessoa de sua família, de grave dano conhecido pela outra parte, assume obrigação excessivamente onerosa.

[4] Art. 157. Ocorre a lesão quando uma pessoa, sob premente necessidade, ou por inexperiência, se obriga a prestação manifestamente desproporcional ao valor da prestação oposta.

 

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Marcelo Fraga
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